【2026年最新】不動産ポータルサイト一覧・比較｜掲載料の相場と媒体別の使い分け

1. ポータルサイトを取り巻く現状：なぜ今「戦略的な選択」が必要なのか

まずは日本の不動産マーケットを牽引する3大ポータルサイトの、主要スペックを比較してみましょう。
また、それぞれの特性や強みについても解説します。

主要ポータルサイト比較一覧表

① SUUMO（スーモ）：圧倒的な「集客力」と母集団形成

リクルートが運営する、名実ともに国内最大級の媒体です。

＜媒体特性＞

圧倒的な認知度により、20代〜30代を中心とした「家探しを始めたばかり」の層へのリーチ力が抜群。
テレビCMやSNS広告の投下量が他を圧倒しており、検索流入数でも独走状態にあります。

＜強み＞

アプリの操作性が極めて高く、ユーザーの滞在時間が長いのが特徴です。
「とにかく反響数にこだわりたい」という店舗にとって、外せない選択肢と言えるでしょう。

＜経営・運用のポイント＞

掲載枠やオプションの体系が細かく、選び方によって費用感が変わります。
その分、営業スタッフに供給できる見込み客の数は安定します。
「反響の多さを武器に、営業スタッフの経験値をスピーディーに上げたい」という組織フェーズに適していると言えるでしょう。

② LIFULL HOME’S（ライフルホームズ）：情報の「質」と透明性へのこだわり

「おとり物件」の徹底排除を掲げ、ユーザーからの信頼性が高い媒体です。

＜媒体特性＞

物件の並び替え機能やこだわり条件が豊富で、特定のニーズを持つ「本気度の高いユーザー」に好まれます。
情報の正確性を担保するための審査体制が非常に厳格です。

＜強み＞

掲載自体は無料、あるいは安価で、問い合わせ1件ごとに費用が発生する「反響課金」を選択できるため、比較的予算管理をしやすいです。

＜経営・運用のポイント＞

「反響単価を一定に抑えつつ、質の高い顧客（ホットリード）を獲得したい」という戦略におすすめ。
反響1件あたりの重みが大きいため、一人ひとりの顧客に深く向き合う、コンサルティング重視の店舗と相性が良いでしょう。

③ アットホーム（at home）：地域密着の「地場力」と業者間ネットワーク

全国の不動産会社が加盟する、老舗のネットワークを活かした媒体です。

＜媒体特性＞

地域密着型の店舗に非常に強く、他サイトにはない「地場物件」が掲載されることも多いのが特徴です。

＜強み＞

ユーザー向けサイトに加え、業者間流通システムとしての側面が強く、仕入れから客付けまでを一気通貫で管理できる強みがあります。

＜経営・運用のポイント＞

特定の市区町村に根ざした経営を行う店舗ほど、強みを生かしやすい媒体です。
「地域No.1の信頼」を目指す中長期的なブランディングと並行して活用する価値が高いと言えます。

2. 【一覧】大手3社以外に押さえておきたいポータルサイト

予算配分を最適化する上で、大手の隙間を突く「特化型」の活用も重要な戦略です。
大手3社と合わせて、全体像を把握しておきましょう。

特化型・その他ポータルサイト一覧

経営層が注目すべき「第4の選択肢」

上記の他にも、2026年現在は「ポータルサイトへの掲載を自動化するツール」や、「自社SNSとポータルを連動させる手法」が注目を集めています。
予算を大手3大サイトだけに全振りするのではなく、これら特化型サイトへ少額ずつ分散投資することで、CPA（顧客獲得単価）の平均を下げる試みも、多くの成長企業で取り入れられています。

3. ポータルサイトの掲載料は、実際いくらかかるのか

最初に、はっきりさせておきます。
主要ポータルサイトの料金表は、一般公開されていません。

エリア、物件種別、枠数、契約期間、そして交渉によって金額が変わるためです。
「SUUMOはいくら」と一律に言える数字は存在しません。正確な金額は、各社の営業担当から見積もりを取る以外に知る方法がないとお考えください。

そのため、他社の「相場」を調べても、自社に当てはめることはできません。エリアも枠数も物件種別も違うためです。
判断に使えるのは、他社の金額ではなく自社の数字です。

金額の総額ではなく「1反響あたりいくら」で見る

掲載料の総額を媒体間で比べても、判断材料にはなりません。取れる反響の数が違うためです。

見るべきは反響単価（CPR：Cost Per Response）です。計算は単純で、掲載料 ÷ 反響件数。

たとえば、次の2つを比べてみてください。

• 掲載料が月30万円、反響が80件 → 1反響あたり3,750円
• 掲載料が月22万円、反響が60件 → 1反響あたり約3,667円

総額では前者のほうが8万円高いのに、反響単価はほぼ同じです。「高い媒体」かどうかは、総額では判断できません。

媒体ごと、できれば物件ごとに、この数字を出してみてください。感覚で「SUUMOは高い」と思っていたものが、実は最も安く反響を取れていた、ということも起こります。

他社と比べるのではなく、自社の推移を見る

もうひとつの見方が、売上に対する広告費の比率です。

参考までに、業種全体の水準を見ておきます。
東京商工リサーチが2023年度の販管費内訳が判明した26万5,253社を分析したところ、不動産業の売上宣伝費比率は1.14％で、全産業平均の1.18％とほぼ同じ水準でした。

ところが、宣伝費比率が5％以上の企業の割合を見ると、全体の1.32％に対して不動産業は6.20％。平均は低いのに、突出して多く使う会社が一定数いる業種だとわかります。
(出典:東京商工リサーチ「化粧品小売、職業紹介は売上高の約2割が宣伝費」2025年1月23日公開)

この差は、事業の中身の違いから来ています。
「不動産業」には賃貸業やデベロッパーも含まれ、売上が家賃や分譲代金になるため分母が大きくなります。売上が仲介手数料に限られる仲介業とは、比率の出方がまったく違うのです。

つまり業種平均は、自社が高いか低いかを判断する物差しになりません。

結局のところ、見るべきは自社の過去12か月の推移です。
比率が上がり続けているなら、掲載枠を増やしたぶんに反響が追いついていない、ということになります。

そう判断できたとき、いきなり掲載をやめる前に確認すべきことがあります。

まず、掲載中の物件を反響件数の多い順に並べてみてください。下のほうに、反響がゼロのまま枠を消費している物件が並んでいるはずです。そのうえで写真とコメントを見直し、それでも動かなければ枠から外す。
掲載料の値下げ交渉より、この棚卸しのほうが確実に効きます。

そして中長期で効いてくるのが、掲載料のかからない自社サイトからの反響です。自社サイトとGoogleビジネスプロフィールで一定の反響をまかなえるようになれば、ポータルの契約内容を見直す余地が生まれます。
詳しくは不動産のWeb集客・ホームページ集客の記事をご覧ください。

4. 「枠売り」か「反響課金」か？自社に最適なプランを見極める判断基準

ポータルサイトのコスト構造を理解することは、店舗のキャッシュフローを守るための重要な経営判断です。
定額で枠を購入する「掲載課金型」と、問い合わせがあった時だけ支払う「反響課金型」、それぞれ向いているケースをご紹介します。

「掲載課金型（枠売り）」が最適なケース

人気エリア・人気物件を抱えている

問い合わせが殺到する物件なら、反響1件あたりのコスト（CPA）を数百円〜千円単位まで下げることが可能です。

写真やキャッチコピーの質に絶対の自信がある

他社よりもクリックされる工夫ができるなら、枠を使い倒すことで「反響の獲り溜め」ができます。

自社管理物件が多い

長期間募集を続ける必要がある物件が多い場合、固定費として計算できる枠売りの方が予算管理が安定します。

「反響課金型」が最適なケース

初期費用を抑えたい、あるいは閑散期

反響がない月は支払いがゼロ（または低額）になるため、赤字リスクを極限まで減らせます。

競合の少ないニッチな物件を扱っている

反響数は少ないものの、来れば成約に近いという「1件の重みが大きい」物件を扱う場合に非常に効率的です。

客付けメインでスピード勝負をしている

「他社も載せている物件」を扱う際、反響が分散するリスクを考えると、無駄な固定費を払わない反響課金の方が合理的です。

結論

「絶対にこちらが良い」という決定的な結論はありません。
大切なのは、「成長フェーズに合わせる」こと。
開業初期や少人数でリスクを抑えたい場合は「反響課金」で様子を見つつ、成約が安定し、自社の「勝てる写真・勝てる物件」が明確になってきた段階で、より高効率な「枠売り」へシフト、あるいは併用するという戦略が、最も失敗の少ない王道パターンと言えるでしょう。

5. 反響を「成約」に変えるための、社内追客・管理体制の構築

多額の広告費を投じても、そこから来た反響を成約に繋げられなければ、コストだけが膨らんでしまいます。
「掲載」の先にある「追客（レスポンス）」にも注目しましょう。

5分以内のレスポンス

ユーザーは同時に複数社へ問い合わせていることも多く、最初に返信が来た会社への来店率が最も高いと言われています。
自動返信やWeb接客ツールを組み合わせ、いかに「即レス」できる体制を作るかが、来店率を左右する最重要ポイントです。

反響ステータスの可視化と共有

担当者ごとの追客漏れは、最大の機会損失です。
顧客管理システムを活用し、スタッフ全員がリアルタイムで「今、誰がどのフェーズにいるか」を共有できる環境を整える必要があります。

「掲載内容」と「接客」の一貫性

ポータルサイト上の魅力的な写真やキャッチコピーが、実際の営業トークや現場の状況と乖離していないかの確認も重要です。
組織全体で「接客の質」を維持できるような仕組みを整えましょう。

管理戸数が増えるほど、反響への対応は煩雑になるものです。
単にスタッフの努力に頼るのではなく、管理システムとポータルサイトを連動させ、反響が入った瞬間に自動でリプライメールが飛び、担当者のスマホに通知が飛ぶ。
こうした「仕組み」への投資こそが、最終的な成約単価を下げることになります。

具体的な返信の書き方は、反響メールの返信例文をまとめた記事でご紹介しています。

6. 反響率を最大化させる「掲載のコツ」：選ばれるための3大要素

無数の物件が並ぶ中で、ユーザーの目を止めるには「アルゴリズム」と「心理学」の両面からのアプローチが必要です。
続いては、反響を最大化する掲載のコツをチェックしていきましょう。

写真の「枚数」と「明るさ」

多くのポータルサイトでは、写真の掲載枚数が検索結果での表示順に影響すると言われています。
また、ユーザーの目を止めるためにも、明るいメイン写真は必須。
暗く狭い写真は「管理がずさんな店舗」という印象を与え、反響率を大きく下げます。

具体的な「ベネフィット」を含むキャッチコピー

「日当たり良好」というありふれた言葉よりも、「冬場でも暖房代の節約になるほど午後まで陽射しが入ります」といった、住んだ後のメリットが想像できる具体的な言葉選びを意識しましょう。

ただし、根拠のない「完全」「日本一」といった表現や、実測していない徒歩分数は不動産の表示規約に抵触します。詳しくは不動産広告のルールに関する記事をご覧ください。

「パノラマ・動画」の積極活用

写真だけでは伝わらない広さや動線が伝わるため、内見前の納得度が上がります。
結果として、成約に近い「質の高い反響」を呼ぶトリガーになります。

不動産ポータルサイトの反響率を上げる5つの手法｜平均相場や計算方法も解説

7. 業務効率化で「攻め」の時間を生み出す

少人数の店舗こそ、アナログな作業をデジタルの力で効率化することが大切です。
作業に割く時間を削減できれば、より上質な接客、オーナー提案を実現できるでしょう。
この項目では、おすすめの業務効率化方法をご紹介します。

一括入稿ツールの導入

自社サイト、SUUMO、ホームズなど複数のサイトへ、一つの画面から同時に情報を反映させるツールの導入がおすすめです。
入力の手間を省くだけでなく、サイト間での情報の齟齬を防ぐ最大のリスクヘッジになります。

外部サービスの活用

夜間や休日のトラブル一次受付を専門のコールセンターに委託すれば、スタッフの精神的負担を軽減し、本来の営業活動に注力できます。

IT重説と電子契約

非対面での契約完結は、ユーザーの来店ハードルを下げるだけでなく、郵送コストや印紙代の削減、さらには契約締結までのスピードアップに直結します。

8. まとめ

不動産ポータルサイトは、単なる「物件置き場」ではありません。
各媒体の「得意分野」を理解しつつ、自社の得意エリアや予算規模に合わせながら活用することで、より効率よく集客でき、収益アップにつながります。

掲載料は公開されていませんが、自社の反響単価と広告費率は、今日からでも計算できます。まずはそこから始めてみてください。

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