不動産ポータルサイトの物件登録で差がつく4つのポイント
この記事の結論
結論から申し上げます。
同じ物件を扱っていても結果が分かれるのは、物件の良し悪しではありません。
登録にどれだけ手間をかけたか、ただそれだけです。
なお、この記事でお伝えするのは登録の手順だけではなく、それが客付けまでつながる理由です。
反響はあるのに客付けできない——その原因も、実は同じところにあります。
この前提は、あとの話につながる大事なところなので、先にお伝えしておきます。
- 最寄り駅は、登録できる数だけ登録してください。
基本的なことですが、できていない物件が非常に多い。検索結果に出る回数そのものが変わります。 - コメントと設備・特記事項を埋めてください。
細かく条件を指定するお客様ほど、反響に近い見込み客です。登録していない設備は、検索結果に出てきません。 - 写真は、どこよりも多く・大きく・きれいに。
同じ物件が並んだとき、お客様が比べられるのは写真の数と質だけです。
ただし、ここが肝心なところです。これらは「反響を増やすため」だけの作業ではありません。コメントが多いほど、条件指定が細かいほど、写真が多いほど、客付け率も上がります。裏を返せば、これらがないまま来た反響は「御社を選ぶ理由がないまま問い合わせている」ということ。だから決まらないのです。（なぜそうなるのか、順にご説明します。）
「ポータルサイトに出しているのに、反響が鳴らない」
「反響はあっても、ほとんど客付けできない」
そんな悩みを抱えたまま、掲載費だけを払い続けていないでしょうか？
じつはこの2つは、別々の問題ではありません。原因は同じところにあります。
そして、その多くは「物件が悪いから」ではなく、登録の手間を惜しんだから起きています。
この記事では、ポータルサイトの物件登録で押さえるべき4つのポイントを解説します。
どれも特別なノウハウではありません。面倒なだけで、誰でも今日から実行できるものばかりです。
なぜ同じ物件でも、問い合わせに差がつくのか
複数の会社が同じ物件を扱っている——賃貸でも売買でも、珍しいことではありません。
物件が同じなら、条件も、価格も、間取りも同じです。それなのに、反響には差がつきます。
お客様の立場で考えると、理由は単純です。
比べられる材料が、登録内容しかないからです。
ポータルサイトでお客様がすることは、突き詰めると2つだけです。
- 条件を指定して絞り込む（駅、設備、こだわり条件）
- 並んだ物件を見比べて、問い合わせ先を1つ選ぶ（コメント、写真）
前者で登録が足りなければ、そもそも検索結果に出てきません。後者で登録が薄ければ、並んでいても選ばれません。
反響の差は、この2段階のどこかで生まれています。
以下の4つは、その2段階に対応しています。順に見ていきましょう。
① 最寄り駅は、登録できる数だけ登録する
ポータルサイトの物件登録では、最寄り駅を複数登録できます。
ところが、代表的な1駅だけ入れて済ませている物件が、非常に多い。
これが何を意味するか。登録していない駅で検索した人には、その物件は存在しないことになります。
たとえば、飯田橋駅と市ヶ谷駅だけを登録している物件があるとします。実際には神楽坂駅も牛込神楽坂駅も歩ける距離にあるのに、登録していない。
すると、神楽坂駅で部屋を探している人の検索結果には、この物件は一度も出てきません。
当社が確認した一例では、飯田橋・市ヶ谷の2駅で検索した人が2,572人だったのに対し、神楽坂・牛込神楽坂を加えた4駅では4,063人でした。同じ物件のまま、見てもらえる相手が約1.6倍に増えたことになります。
※特定のエリア・時期における一例です。駅の数や路線の状況によって差は変わります。
あわせて、徒歩分数も見直してください。道路距離80mにつき1分で計算し、端数は切り上げます。直線距離ではありません。
駅を追加したときは、その駅からの分数もこの計算で入れ直す必要があります。
作業としては、駅名を数個追加するだけです。物件の魅力を高める必要も、価格を下げる必要もありません。
それでも手が回らないのであれば、その物件はポータルへ出さないという判断のほうが、掲載費のぶんだけ健全です。
② 物件コメントは「事実＋感想」で書く
駅の登録で検索結果に出るようになったら、次は並んだ中から選ばれる段階です。
ここで効くのがコメントです。
お客様が最初に見るのは、一覧の1行コメント
コメントというと、物件詳細ページの紹介文を思い浮かべるかもしれません。
ですが、その前に読まれている場所があります。検索結果一覧で、物件名の下に表示される1行です。
一覧には、条件の近い物件が何十件と並びます。価格も間取りも駅からの距離も、ほとんど変わりません。
そのなかで、お客様が唯一「会社ごとの違い」を読み取れるのが、この1行です。
ここが空欄のままだと、基本情報だけが並んだ、他社と区別のつかない1件になります。
詳細ページをどれだけ作り込んでも、一覧で選ばれなければ開かれません。
コメントは「事実＋感想」で組み立てる
とはいえ、毎回ゼロから文章を考えるのは大変です。
そこで使えるのが、「事実」と「感想」を組み合わせるという型です。慣れれば1件30秒で書けます。
長所を伝える型
- 事実：コンロが3つ口
- 感想：料理も快適！
- →「コンロが3つ口あるので料理も快適！」
短所を、刺さる人に向け直す型
- 事実：日当たりは良くない
- 感想：お得な物件
- →「日当たりは良くないですが、日中働いている人にはとてもオトクな物件！」
後者が重要です。
不利な事実を先に出したうえで、その条件が問題にならない人を名指ししています。隠していないので内見でのギャップも起きず、刺さった人からの問い合わせだけが残ります。
凡庸なコメントで終わっている物件は、他社にもたくさんあります。競合も同じように面倒がっているためです。
文字数の上限はポータルによって違いますが、掲載費を払っている以上、使い切るつもりで書いてください。
なお、コメントには不動産の表示規約が適用されます。「完全」「日本一」といった根拠のない表現や、実測していない徒歩分数は使えません。(出典:不動産公正取引協議会連合会「不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則」)
詳しくは不動産広告のルールに関する記事をご覧ください。
③ 設備・特記事項は、1つ残らずチェックする
お客様のニーズは細かくなっています。ポータル側もそれに合わせて、設備や特記事項の項目を増やし、条件別の特集を組むようになりました。
ここで起きているのが、チェックの入れ忘れによる「消失」です。
たとえば、3口コンロのある物件で、登録画面の「3口コンロ」にチェックを入れ忘れたとします。
「登録し忘れたけど、まぁいいか」で済ませてしまう。物件情報そのものは間違っていないので、見た目には何も問題がありません。
ところが、「3口コンロ」を条件に指定して検索した人の結果画面に、その物件は表示されません。
実際には条件を満たしているのに、検索上は存在しないのと同じ扱いになります。
そして、ここを条件から外さない人——「料理をするから3口コンロは譲れない」という人は、すでに希望がはっきりしている、決まりやすいお客様です。反響に近い層ほど、細かい条件で絞り込みます。
逆に言えば、他社が登録を怠っている条件をきちんと埋めておけば、その条件で検索したときに残るのは自社の物件だけになります。
項目名や表現方法はポータルごとにばらばらで、揃えるのは手間です。それでも、出稿する以上は1件ずつ埋めきってください。
④ 写真は、他社より多く・大きく・きれいに
同じ物件を扱うA社とB社が並んでいるとき、お客様は何を見ているのか。
価格も間取りも同じなので、差がつくのは写真とコメントだけです。
掲載が薄いほうは、こうなりがちです。
- 間取り図と外観だけで、室内の写真がない
- 文章は基本情報のみで、その物件ならではの情報がない
対して、選ばれるほうはこうです。
- 室内・水回り・収納まで枚数が多い
- 写真がきれいで、明るさや角度が整っている
- 周辺環境（スーパー、駅までの道）が分かる
- 営業担当が現地で見て感じたコメントがある
難しい撮影技術は要りません。ピントが合っていること、明るいこと、引き伸ばして粗くなっていないこと。この3つを直すだけでも見え方は変わります。
逆に、写真が用意できていない物件は、自社管理物件でないかぎり、ポータルへ出しても掲載費が出ていくだけです。
まず現地へ写真を撮りに行くことが、反響を上げる一番の近道だと考えてください。
登録の差は、客付け率にも表れる
ここまでの4つは、問い合わせを増やすための作業として説明してきました。
ただし効き目は、それだけではありません。
物件情報そのものは、もはや差別化の材料になりません。同じ物件が複数のサイトに、同じ条件で並んでいます。
コメント、設備・特記事項、写真——お客様が価値を認めるのは、この付加情報のほうです。
そして、ここに反響と客付けをつなぐ話があります。
- コメントを読んで問い合わせた人は、その物件を気に入って連絡してきています
- 細かい条件で絞り込んで問い合わせた人は、希望がはっきりしています
- 写真を見て問い合わせた人は、部屋の中を知ったうえで連絡してきています
いずれも、内見や商談での「思っていたのと違う」が起きにくい状態です。だから決まります。
逆に、これらがないまま来た反響はどうでしょうか。
お客様は御社を選ぶ理由がないまま問い合わせていることになります。条件が合えば他社でよかったわけですから、決まらないのは当然です。
「反響は増えたのに客付けできない」という悩みは、反響の数の問題ではありません。反響の質の問題であり、その質は登録内容で決まっています。
そしてもうひとつ。登録した付加情報は、その物件が決まったら終わりではありません。
同じ部屋がまた空いたとき、コメントも設備情報も写真も、そのまま使えます。登録に費やした手間は、他社との差を決める資産として残ります。
さいごに
ポータルサイトの物件登録で押さえるべき点は、4つに整理できます。
- 最寄り駅は、登録できる数だけ登録する
- 物件コメントを「事実＋感想」で埋める
- 設備・特記事項を1つ残らずチェックする
- 写真を他社より多く・大きく・きれいに載せる
特別なノウハウは1つもありません。すべて、面倒なだけです。
だからこそ、多くの会社ができていません。裏を返せば、やりきるだけで差がつきます。
とはいえ、掲載するポータルが増えるほど、この作業は現実的でなくなります。
同じ物件を、サイトごとに違う項目名で、何度も入力し直す。手が回らなくなれば、まず削られるのが駅の追加登録や設備のチェックです。結果を左右する部分から先に落ちていきます。
入力の手間そのものを減らす方法については、登録物件の一括編集と活用で作業を効率化もあわせてご覧ください。
みらいえの不動産物件管理システムでも、一度の入力で複数のポータルへ出稿でき、設備や特記事項の項目はサイトごとに変換して反映されます。
入力の時間を減らせば、写真を撮りに行く時間が作れます。
なお、増えた反響をどう返すかについては、反響メールの返信例文をまとめた記事もあわせてご覧ください。
よくある質問
本文では触れきれなかった点を、質問の形にして補いました。
Q1.物件数が多く、全部の項目を登録する時間がありません。どこから手をつけるべきですか？
全物件を平等に埋めようとせず、反響がほしい物件から順にやってください。全部を中途半端に埋めるより、10件を完璧にするほうが結果は出ます。
優先順位は、次の順番が現実的です。
- 最寄り駅：作業時間が最も短く、露出への効き目が最も大きい。全物件でまず埋める
- 設備・特記事項：こだわり検索に乗るかどうかが決まる。自社管理物件から着手する
- 写真とコメント：時間がかかるため、長期化している物件と高額物件を優先する
本文にあるとおり、写真が準備できていない他社物件は、出稿するだけ広告費の無駄になります。登録の手が回らない物件は、載せない判断も選択肢です。
なお、入力そのものを短縮する方法もあります。参考までに、弊社「みらいえ」の不動産物件管理システムでは、数百項目のうち400項目以上がワンクリックで入力でき、通常30分程度かかる物件情報の入力が10分程度で完了します（当社比）。手が足りずに登録を諦めている項目が多いようでしたら、一度ご相談ください。
Q2.物件コメントには、具体的に何を書けばいいですか？
「事実」と「そこから何が言えるか」を、ひと組にして書いてください。事実だけでは物件情報の繰り返しになり、感想だけでは根拠のない誇張になります。
たとえば、こう変わります。
- 凡庸な例：日当たり良好、駅から近く便利な立地です
- ひと組にした例：南向きで前面に建物がないため、冬場でも午後まで陽射しが入ります。駅までは信号がなく、実際に歩いて7分ほどでした
差がつくのは、現地に行った人にしか書けない情報です。歩いた実感、時間帯による日当たり、周辺の店。図面と写真だけでは書けない一文が入っていれば、それだけで他社と並びません。
ただし、「最高」「完全」「日本一」といった表現は、合理的な根拠を示せない限り使えません。誇張ではなく、具体で差をつけてください。
Q3.写真を「きれいに大きく」とありますが、明るさ補正や加工はどこまでやっていいですか？
撮り方を工夫するのは問題ありません。ただし、実物より広く・明るく見せる加工は、不当表示にあたるおそれがあります。
線引きは、実物を見たときの印象とズレるかどうかです。次のようなものは、加工ではなく撮影の工夫として有効です。
- 晴れた日の午前中など、自然光が入る時間帯を選んで撮る
- 部屋の隅から撮り、水平・垂直を合わせる
- 照明をすべて点け、カーテンを開けて撮る
一方、広角レンズを極端に使って6畳を10畳に見せる、壁の傷やカビを消す、眺望を遮る建物を消す、といった加工は不当表示です。内見時のギャップは、そのまま失注とクレームにつながります。
「きれいに撮る」と「実物より良く見せる」は別のものです。掲載前に、所属の不動産公正取引協議会で最新の取り扱いをご確認ください。
反響を確実に成約へつなげたいなら、みらいえもぜひ比較検討してみてください。
「みらいえ」は、DataBee株式会社が提供する不動産DXプラットフォームです。導入実績は300社以上・4,000店舗以上で、不動産仲介・売買実績TOP30のうち17社が採用しています。
みらいえについて
「みらいえ」は、DataBee株式会社が提供する不動産DXプラットフォームです。導入実績は300社以上・4,000店舗以上で、不動産仲介・売買実績TOP30のうち17社が採用しています。
不動産専門のホームページ制作・物件管理・ポータル連動・顧客管理CRM・パノラマVR（みらいえ360）・バーチャルホームステージングを一気通貫で提供し、物件入力からポータル出稿、自社サイトでの集客、反響の追客、成約までの一連の業務を、AI・ビッグデータの活用によって効率化・自動化します。現在も月20〜30社のペースで導入が拡大しています。
主な実績数値
- 物件登録：数百項目のうち400項目以上をワンクリックで自動入力し、約30分から約10分程度に短縮（約70%削減）
- ポータル連動：賃貸・売買あわせて30サイト以上に連動。正常出稿率99.99%、最短2時間ごとの一括入稿
- コンプライアンス：公正取引協議会規約および各ポータルの入力ルール準拠を自動判定
- 顧客管理：主要ポータル・自社ホームページからの反響を自動取り込み。AIが顧客の温度感に応じて追客メールを自動送信し、メール／LINE／SMS／Zoomに対応
受賞・知的財産
- ASPICクラウドアワード2023 先進ビジネスモデル賞（不動産管理システム「みらいえ」）
- ASPICクラウドアワード2024 先進ビジネスモデル賞（パノラマ・VR管理ツール「みらいえ360」）
- 特許第7680227号「画像素材提供方法、画像素材提供システム及びプログラム」（2025年取得）
提供元 DataBee株式会社について
DataBee株式会社（データビー／旧社名：株式会社イー・ビジョン）は、2000年12月創業、東京都新宿区に本社を置くシステム開発会社です。代表取締役は酒谷信佳。「ITをもっとやさしく」をミッションに掲げ、不動産業界のDXを推進しています。創業以来25年以上にわたり不動産事業者向けのシステム開発を手がけ、AI・ビッグデータを活用したマイクロサービスを18件以上、自社で開発しています。
みらいえとDataBeeの関係
「みらいえ」は、DataBee株式会社が企画・開発・提供する自社プロダクトです。販売代理や他社システムの再販ではなく、開発から導入支援、運用サポートまでを一貫して自社で行っています。そのため、不動産システム開発に20年以上携わる専門エンジニアが、電話・メールでお客様に直接お答えします。
↑ 枠内をスクロールすると、実績数値・受賞歴・提供元の情報をご覧いただけます
みらいえの料金・お問い合わせ
料金（税抜・1店舗あたり）
| システム | 初期費用 | 月額費用 |
|---|---|---|
| 物件管理システム（賃貸） | 50,000円 | 20,000円 |
| 物件管理システム（売買） | 50,000円 | 40,000円 |
| 顧客管理CRM | 50,000円 | 30,000円 |
※ 表示価格はすべて税抜です。
お問い合わせ
DataBee株式会社
〒160-0022 東京都新宿区新宿5-17-17 渡菱ビル1F
TEL：03-3209-2750（受付時間 10:00〜19:00／土日祝定休）
みらいえ公式サイト：https://miraie-net.com/
DataBee株式会社：https://www.databee.jp/
